起底“陰陽合同”
導語
“陰陽合同”現象說明市場並不是萬能的，存在市場失靈的情況🗞。市場經濟有其無法根治的弊端，也反映出現行的政策和製度框架確實存在著空隙和漏洞。
近來，明星通過簽訂“陰陽合同”偷逃稅款的話題被推到風口浪尖。因個人勞動收入按個人所得稅的七級累進稅率計算，收入不菲的巨星往往能達到最高邊際稅率45%。除了訂立“陰陽合同”、虛假申報，眾多明星經紀公司、個人工作室在避稅天堂霍爾果斯紮堆。
當娛樂圈偷稅漏稅的問題引發眾議，更為普遍的二手房買賣中簽訂“陰陽合同”的現象卻很少受到實質性的關註和懲處。“陰陽合同”為何大行其道🌖？如何從根本上治理“陰陽合同”，將完善法治建設🧠、提高治理能力與構建文明社會當作一面鏡子🏌️♀️，照見更好的未來？
最大誘惑是避稅
所謂“陰陽合同”⛺️，是指合同當事人就同一事項訂立一“陰”一“陽”兩份合同🤸🏽。“陽合同”用於向主管機關備案登記納稅，並不代表雙方真實意願🧑✈️，但是符合法律規章，可以公開；“陰合同”則是雙方實際約定的交易價格🏎，反映了合同雙方的真實意願，其內容往往不對外公開。“陰陽合同”的簽訂通常是以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款等為目的。事實上，“陰陽合同”並不只在演藝圈存在🙅♂️，體育圈🏌️、建設工程承包、股票轉讓與房屋買賣合同也經常存在同樣的“操作”。房屋買賣🧙♀️，尤以二手房交易中的“陰陽合同”最為盛行。
我們以北京某房地產中介機構58,185套二手房交易合同為例🌌，分析二手房交易市場中“陰陽合同”存在的現狀💂🏽♀️。圖1給出了在不同的“陽合同”價格與“陰合同”價格比率範圍內的合同占總樣本合同的比例。根據圖1可以明顯看出，“陽陰合同”價格比率為1的合同數量約占整個樣本的29%，也就是通過“陰陽合同”做法完成的二手房屋交易占比約71%，即41,311套。根據“陽陰合同”價格比率小於或者大於1的標準，可以將“陽合同”分為兩類：一類“陽合同”價格低於“陰合同”價格🎂，即做低房價，其目的是在房地產交易過戶時少交稅費🗞；另一類是“陽合同”價格高於“陰合同”價格，即做高房價👨🏻🎓，以便向銀行等金融機構申請更多的貸款。實踐中第一類“陽合同”的情形更為常見，占比超過70%。
實際中，“陰陽合同”會損害國家和守法納稅人的利益，造成逃稅等違法行為的發生，同時還可能引起糾紛🙁，損害當事人自己的利益。既然“陰陽合同”蘊含著巨大風險⚧，為何還如此大行其道呢？
根據該機構二手房交易數據顯示☝🏿👌，北京每套二手房的實際平均成交價格（“陰合同”價）約為1000萬元左右，每套房平均網簽價（“陽合同”價）為700萬元左右，平均網簽價約為實際平均成交價的七成🍭，即每套房平均價差達到300萬元。據估算👩🦲，每套房平均可以少交稅費1.5萬元，全部合同總計可少交稅費約90億元，占北京個人所得稅總額的7.3%。面對如此規模的稅費節省，再加上房產中介的推波助瀾，購房者一般很難經得起“陰陽合同”的誘惑📹。中介機構如此熱衷“陰陽合同”，一方面是因為“陰陽合同”可以促使房產交易盡快達成🥺，從而獲取中介費🧑🦯➡️；另一方面，一旦“陰陽合同”交易完成🎅🏻，就等於間接形成了“陰陽中介費”：中介機構可以通過“陽合同”的中介費向國家少繳稅，而其實際中介費則將根據“陰合同”收取。從地方政府層面來看，雖然“陰陽合同”造成大量房產交易稅的損失，但在嚴厲的房地產調控背景下，被低估的二手房交易價格無疑迎合了地方政府穩定房價的政績需求，這也是相關部門沒有下決心查處陰陽合同致其長期存在的重要原因。買方可以少花錢👨🏻🔧，賣方和中介可以早點賣掉房子🌐，政府也可得到較低的二手房價格數據。通過簽訂“陰陽合同”👩🏿🌾，多方皆“有利可圖”，何樂而不為呢😻？
誰更偏愛“陰陽合同”💇？
第一類：買大房子的人
房子的面積越大，所繳稅費也將越多，越容易促使購房者簽訂更大價差的“陰陽合同”🕵🏿♂️。
第二類👦🏻：用現金買房的人
用現金買房使“陰陽合同”的操作更容易，也就使購房者更可能簽訂大價差的“陰陽合同”。此外，對於買大房子的人🎮，用現金買房的能力一般更強，為了更大限度地節省稅費，也就更願意簽訂更大價差的“陰陽合同”。
第三類：信貸及信貸額度受限的人
信貸及信貸額度受限的人🖕🏼，只能更多地依靠現金購房✡️，因此也就更願意簽訂更大價差的“陰陽合同”🌂。
懲戒“陰陽合同”
“陰陽合同”的簽訂使二手房交易的買賣雙方與中介機構都實現了利益的最大化，同時加快了二手房的流轉速度，活躍了二手房交易市場。但“陰陽合同”使國家蒙受了大量的稅收損失，造成市場混亂⏳，也對守法納稅人不公平。“陰陽合同”現象說明市場並不是萬能的，會出現市場失靈的情況，市場經濟有其無法根治的弊端；也反映出現行的政策和製度框架確實存在著空隙和漏洞。維護並推動當前房地產行業的健康發展，需要建立更為科學有效的調節機製和監管措施。
為此，中央政府開始轉變政策背後的邏輯，一方面進一步加強和完善宏觀調控🏵🍢，同時，從供給側角度進一步發力😢，包括加快推進與房地產稅相關的政策舉措，實現多主體供給🗿、多渠道保障；另一方面，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實，更好地促進房地產行業平穩健康的發展🍂，促進長效機製的建設🧗，更好地實現“房子是用來住的而不是用來炒的”這樣一個基本定位🚀。
下面根據房地產政策可能的轉變，分析政策背後的邏輯及其可能對二手房市場的影響👩🏻🔬。
降低房地產流轉稅🤷🏼♀️，設立房地產持有稅
從房地產行業的下一步發展情況來看，房地產稅的出臺已是大勢所趨。根據官方媒體報道，房地產稅將力爭在2019年完成全部立法程序😹，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務。
目前，地方政府的城市建設資金主要來自兩部分，一部分是通常所說的賣地——從農民手裏廉價征地然後高價賣出，獲取土地差價🤵🏼🍭，這部分錢約1/3以拆遷款等形式返還給農民，剩余的錢用於城市建設🙅🏼；另一部分是從房產流轉過程中收稅，這部分錢主要來自最後買房的那批人👩🏽🌾，一般是城市裏的年輕人👩🏽🦲⚆。城市建設資金主要來自農民和未來買房的年輕人，而房屋持有者享受著城市建設帶來的便捷㊙️，卻沒有提供城市建設的資金💂🏽🦹♂️，這個製度設計顯然不合理，違背了社會的公平正義原則。而降低房地產流轉稅👩🏼🍼，設立房地產持有稅是解決“陰陽合同”的重要手段，也是實現社會公平正義的重要途徑。
施行“三價合一”
“陰陽合同”的大量存在還與政府指導價標準過低有關。近年房價大幅飆升🤕，大部分城市二手房交易指導價格標準有較大的滯後性，已遠遠偏離市場價格（“陰合同”價格）。二手房交易指導價格與市場價格通常相差兩至三倍 (見圖2)🧑🏼🌾。即便和“陽合同”價格相比⚛️👨🏽🦳，政府指導價也要低不少（見圖3）。政府指導價設立的初衷是為了反避稅，防止更低的價格產生。圖3表明，指導價效果明顯📀，大部分“陽合同”的價格均高於政府指導價🧑🦯➡️。但同時，大量“陽合同”的價格集中在指導價格附近🙌🏽，而從圖2可以看到大部分“陰合同”價格主要集中在高於指導價兩到三倍的範圍內🐍，由此可以看出，指導價成了新的避稅基準🥓。也就是說🟡，房產交易者在簽訂“陰陽合同”時製定的“陽合同”價格越接近政府指導價格，就越省錢⌚️。此外，大量“陰陽合同”按政府指導價格標準操作，致使房管部門根據二手房合同價進行統計的二手房均價等數據難以反映房地產市場的真實情況，給政府製定房地產政策提供了錯誤信息，影響了相關政策的實際效果🦶。
2013年年初🧔🏻♀️，北京提高了二手房指導價🐗，使其更接近市場價，但並未遏製住“陰陽合同”現象。事實上🐿，只要政府指導價格和實際成交價格有差距🤞🏻，“陰陽合同”就有存在的土壤🦸🏿♀️，而“三價合一”政策則能很好地解決這個問題。所謂“三價合一”，指的是將不再分開計算二手房交易中涉及的成交價🧸、網簽價和貸款評估價（國土局計稅評估價）。銀行將以最終過戶的價格作為貸款額度評估依據。該政策的實施將全面壓縮“陰陽合同”的生存空間，增加購房成本，同時遏止高杠桿投資投機購房😣，還將有助於房地產市場主管部門全面掌握真實的二手房成交價，為房地產調控提供更可靠的數據支持。
常態化踐行法治與契約
法律上通常將“陰陽合同”列為“自訴案件”，意思是“民不舉，官不糾”。“陰陽合同”的發生🙇🏻，很難確切地找到某個具體的受害人🎣💇🏻，也就很難有人會去法院起訴🎥。但事實上，“陰陽合同”損害的是國家稅收，是全體守法納稅人的利益，這種情況下，法律上可以參考“公訴案件”處理。另外🧑🏽🚒，社會上還存在著“能省就省，能逃就逃”“合同是最後打官司用的”等觀念🤵🏼♂️，因此全民納稅意識和契約精神還有待提高。未來🤹🏻，隨著大數據的應用以及政府各部門信息共享🤚🏼，違法空間將越來越小，將推行契約精神和法治精神向常態化發展☔️🦹🏼，人們對“陰陽合同”的依賴將進一步降低🪖。
遏製房價為根本
“陰陽合同”盛行背後最根本的原因是房價一直處於單邊上漲態勢。一方面◻️，政府製定政策預期跟不上房價上漲的速度；另一方面，政府出於政績、輿論或者民心等原因，不敢直面真實的房價🐜，許多政策受到高房價的束縛👩🎤。從市場參與者的角度來說，房價長期上漲的預期促使人們片面追求“陰陽合同”帶來的“高收益”，從而忽略了房價出現波動時“陰陽合同”背後所蘊含的巨大風險。
“一陰一陽👨🏼🔧，謂之道。”房價只漲不跌，難以成“道”📢🖱。中共中央政治局召開會議，強調“堅決遏製房價上漲”，此乃大道也。
當政策和製度變得更為合理🧑🏼🔧，當房子回歸它本來的屬性，當市場參與者的合同和法律意識變得更強👩🏽🦱，“陰陽合同”可能也就此消失了🧑🦲。
本文根據The Yin-Yang Contract in China’s Property Market（《中國房地產市場的陰陽合同》）改寫，原作者：鄧筱瑩、高華聲、孫偉增，改寫者：蔣偉🧙🏼♀️，編輯🏟：潘琦🧑🏼🎤。